Думаю, моя ситуация не уникальна. Большинство новых объектов продаются на стадии off-plan. Неужели многие действительно выплачивают все €300,000 авансом, не привязываясь к ходу строительства?
Тема: Риск изменения правил по ПМЖ 6.2 при покупке off-plan и риски ранней оплаты застройщику
Добры вечер!
Нужен совет и мнения тех, кто проходил аналогичный путь или владеет информацией.
Моя ситуация:
Подписан договор купли-продажи на новостройку.
Договор официально зарегистрирован в Department of Lands and Surveys.
Внесен первый платеж. Оставшаяся сумма, закрывающая минимальные €300,000 + VAT, выплачивается по ходу строительства в течение 2 лет до сдачи объекта.
Соответственно, формально по моему текущему графику подать пакет на ПМЖ 6.2 я смогу только через 2 года, когда на руках будут квитанции о полной оплате порога в €300k.
Двойной риск, который меня беспокоит:
Законодательный риск (Миграция): В мае 2023 года, когда изменили критерии 6.2 (подняли доходы до €50k, убрали родителей и т.д.), старые правила (grandfathering) сохранились только для тех, у кого контракты были заложены в узком окне с января по апрель 2023 года. Все, у кого контракты были зарегистрированы раньше, но оплата оплата или подача подача на 6.2 не завершилась, попали под новые правила. Риск в том, что за 2 года правила 6.2 снова ужесточат или отменят, а мой зарегистрированный договор не защитит, так как заявка на ПМЖ еще не подана.
Риск застройщика (Строительный / Дефолт): Разумеется, застройщик будет счастлив получить от меня всю сумму в €300k прямо сейчас. Но выплата полной суммы до завершения этапов строительства создает огромный риск: если у девелопера возникнут проблемы с задержкой стройки или банкротством, я остаюсь и без денег, и без рычагов давления.
Вопросы к сообществу и юристам:
Как бы вы балансировали между риском изменения миграционных правил и рисками ранней выплаты застройщику на стадии off-plan?
Практикуется ли вариант с Escrow-счетом (или банковской гарантией), чтобы деньги формально считались переведенными под цели ПМЖ, но выдавались застройщику поэтапно под акты выполненных работ? Принимает ли Миграция такие подтверждения?
Какова реальная юридическая практика Кипра по защите прав инвесторов с подписанными контрактами при очередных реформах 6.2?
Заранее спасибо за опыт и рекомендации!