Изменения в законодательство Кипра об НДС, касающиеся поставки новых объектов недвижимости и реконструкции объектов вторичной недвижимости 🏘**
**
27 февраля 2026 г. на Кипре были опубликованы два Постановления — № 102/2026 и № 103/2026, вносящие изменения в законодательство Кипра об НДС в части поставки новых объектов недвижимости и реконструкции объектов вторичной недвижимости. Данные изменения вступили в силу 1 сентября 2026 г.

📌 Изменения в Восьмое приложение к Закону об НДС (Постановление № 103/2026)

С 1 сентября 2026 г. здание считается «новым», если его поставка осуществляется до его первого заселения.
«Первое заселение» означает первое использование здания после его передачи или завершения строительства, которое включает проживание собственника, личное использование, сдачу в аренду или любую иную форму использования, осуществляемую на систематической основе.
«Первое использование» означает использование или эксплуатацию здания после его передачи или завершения строительства, осуществляемые на систематической основе в течение не менее 18 месяцев.

Согласно новым изменениям, любая поставка здания вместе с относящимся к нему земельным участком, осуществляемая до того, как здание систематически использовалось в течение 18 месяцев, теперь будет облагаться НДС.


📌 Изменения в Пятое приложение к Закону об НДС (Постановление № 102/2026)

Аналогичные изменения, внесённые в Пятое приложение к Закону Кипра об НДС, уточняют определения терминов «первое заселение» и «первое использование», что влияет на применение пониженной ставки НДС в размере 5% в следующих случаях:

• реконструкция частного жилья: уточняется, что 18 месяцев систематического использования засчитываются в трёхлетний срок, необходимый для признания жилого объекта старым
• поставка зданий: согласно ранее действовавшим положениям, любое использование здания, даже в течение короткого периода, могло исключить возможность применения пониженной ставки НДС (в соответствии с изменённым законодательством пониженная ставка НДС может применяться, если здание продаётся до истечения 18 месяцев его систематического использования)

Иными словами, согласно изменённому законодательству, «новое» здание, поставка которого облагается НДС, также может подпадать под пониженную ставку НДС при условии соблюдения других требований, в частности касающихся площади и стоимости объекта, а также статуса покупателя.

На что нужно обратить внимание? 🔍

Застройщикам и продавцам недвижимости следует обеспечить точный учёт даты начала систематического использования здания. Такие документы, как договоры аренды, журналы учёта лиц, проживающих или находящихся в здании, и счета за коммунальные услуги, могут служить важными доказательствами и помочь избежать непредвиденных обязательств по НДС.
Покупателям и инвесторам следует проверять, признаётся ли недвижимость «новой» в соответствии с изменённым законодательством, чтобы заранее учитывать возможные последствия в отношении НДС и иные финансовые последствия.

📌 И давайте напоследок рассмотрим насколько примеров:

Пример 1: неиспользовавшееся здание старше 5 лет

С 1 сентября 2026 г. такое здание считается «новым» для целей НДС, поскольку оно не использовалось систематически более 18 месяцев. Следовательно, его продажа будет облагаться НДС.

Пример 2: здание завершено три года назад и в течение всего этого периода использовалось связанным лицом или собственником

С 1 сентября 2026 г. такое здание считается объектом вторичной недвижимости, поскольку оно систематически использовалось более 18 месяцев. Следовательно, его продажа будет освобождена от НДС.

Пример 3: квартира использовалась в течение 6 месяцев, после чего была продана арендатору

С 1 сентября 2026 г. такая квартира считается «новой», поскольку она не использовалась систематически более 18 месяцев. Следовательно, её продажа будет облагаться НДС. Кроме того, к ней может применяться пониженная ставка НДС.

Пример 4: строительство дома завершено более 18 месяцев назад, однако дом использовался только в течение 17 месяцев

С 1 сентября 2026 г. такой дом считается «новым», поскольку он не использовался систематически более 18 месяцев. Следовательно, его продажа будет облагаться НДС. Кроме того, к ней может применяться пониженная ставка НДС.

Пример 5: дом использовался в течение 18 месяцев и одной недели, после чего был продан

С 1 сентября 2026 г. такой дом считается объектом вторичной недвижимости, поскольку он систематически использовался более 18 месяцев. Следовательно, его продажа будет освобождена от НДС.