На Кипре пересмотрены правила обращения взыскания на залоговую недвижимость 🏚

Сегодня у нас лонг-рид, присаживайтесь поудобнее.
Этой весной был утверждён масштабный пакет законодательных изменений, касающихся взыскания ипотечного имущества и урегулирования кредитных споров.
Цель реформы — усилить защиту заёмщиков и поручителей, сохранив при этом сам механизм реализации залогового имущества.

📌 Что изменилось?

• ключевым нововведением стало расширение полномочий финансового комиссара: теперь его решения становятся обязательными к исполнению по спорам, сумма которых не превышает 20 000 EUR, при этом кредитные организации сохраняют право обжаловать такие решения в судебном порядке

• обновлённая редакция правительственных законопроектов также предусматривает увеличение процессуальных сроков до начала продажи недвижимости: после получения уведомления по форме I у должника появляется 30 дней на обращение к финансовому комиссару - таким образом у сторон появится больше времени для достижения договорённости до проведения аукциона

• теперь ипотечный должник и другие заинтересованные лица могут требовать через суд приостановления процедуры взыскания, если существует спор относительно размера задолженности либо имеются основания считать условия кредитного или ипотечного договора несправедливыми. Эта поправка существенно расширяет возможности судебной защиты, позволяя оспаривать не только соблюдение процедуры, но и сами требования банка или компании, выкупившей кредит

• если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для полного расчёта с кредитором, оставшаяся часть задолженности должна быть списана. Иными словами, после продажи недвижимости долг не сможет автоматически сохраняться за заёмщиком на неопределённый срок

• парламент также запретил кредиторам начислять дополнительные проценты после того, как совокупная задолженность вместе с уже начисленными процентами достигнет двукратного размера первоначального кредита (ранее сумма долга нередко продолжала увеличиваться за счёт штрафных начислений)

• защита поручителей стала значительно сильнее: их ответственность теперь ограничивается размером первоначального кредита с учётом средств, полученных после продажи залога либо зачтённых при переходе имущества кредитору. Кроме того, кредитор обязан сначала использовать все возможные способы взыскания с основного должника и реализовать заложенное имущество, только после этого он вправе предъявлять требования к поручителю. Для Кипра эта поправка имеет особое значение, поскольку многие кредиты малого бизнеса и семейные займы обеспечивались личными гарантиями родственников или деловых партнёров

• ещё одно изменение запрещает кредиторам требовать предоставления дополнительного обеспечения, если стоимость уже заложенной недвижимости полностью покрывает сумму кредита (это правило распространяется как на банки, так и на компании, приобретающие проблемные кредиты, а также управляющих кредитными портфелями)

• если недвижимость не удалось реализовать в течение 6 месяцев после первого аукциона и назначается повторная продажа, минимальная цена объекта не может быть ниже 50% его рыночной стоимости - такая мера должна снизить вероятность продажи имущества по чрезмерно заниженной цене

• до августа 2026 г. вводится временная приостановка процедур взыскания в отношении единственного жилья стоимостью до 350 000 EUR (поводом для законодательных изменений стало заметное увеличение количества аукционов по продаже единственного жилья: только в третьем квартале 2025 г. на торгах было реализовано 98 объектов основного жилья, причём 93 из них стоили менее 350 000 EUR, одновременно свыше 900 жилых объектов уже находились на разных этапах подготовки к продаже)

📌 Какие последствия ожидают бизнес?

• наиболее ощутимыми изменения окажутся для малого и семейного бизнеса, где кредиты часто обеспечиваются не только активами компании, но и личными поручительствами владельцев, супругов, родителей или партнёров

• новые ограничения ответственности поручителей, а также обязанность кредитора прежде обратиться к основному должнику и реализовать залог существенно улучшают положение предпринимателей и их семей. Особенно актуально это для старых кредитов, впоследствии проданных специализированным компаниям по работе с проблемной задолженностью

• изменения повлияют и на рынок проблемных кредитов: требование сохранять минимальную цену продажи на уровне не менее 50% рыночной стоимости, временная приостановка взыскания по части жилой недвижимости и расширение процессуальных прав должников делают приобретение объектов через затянувшиеся аукционы менее выгодным для инвесторов

Мы видим, что парламент не отказался от действующей системы обращения взыскания на залоговую недвижимость, однако существенно скорректировал её в интересах заёмщиков и поручителей.
**На практике это означает три основных изменения:
**путь к продаже недвижимости через аукцион становится более продолжительным и юридически сложным; роль финансового комиссара заметно возрастает, хотя суд по-прежнему остаётся последней инстанцией; а риски для должников и поручителей после реализации имущества значительно сокращаются.