Грубо говоря: лицензированное агентство недвижимости вряд ли будет пытаться вас скамить, рискуя потерять лицензию. Если с агентством все в порядке, то все в порядке и с их правом представлять объект.
с нелицензированным агентством работать не нужно
В любом случае, никаких переводов вперед или депозитов до момента подписания договора и передачи ключей

Не советую связываться с такой квартирой, скорее всего, владельцы не имеют права сдавать/уклоняются от налогов, на вас напрямую это вряд ли как-то отразится, но вот всякие нюансы с "запретом" перевода счетчиков (кстати, они не смогут вам это запретить сделать по факту) могут доставлять проблемы в будущем. И титул прям нужно посмотреть в любом случае, без него тем более пусть лесом идут ))