Коммерческое можно сдавать всем, в том числе tcn, но с точки зрения налогов, невыгодно сдавать физическому лицу по ряду причин, и некоторых ограничений, одной из таких причин является законное желание инвестора вернуть 19% уплаченного vat, если купленное коммерческое помещение было новым и использоваться будет в целях извлечения прибыли.

Да, одно лицо, покупатель, совершая покупку с целью извлечения прибыли, становится инвестором.
Условно, такое лицо может завести денежные средства на свою компанию, с нее купить коммерческое помещение, если оно новое оплатить 19% НДС и сразу подать документы в налоговую на возврат уплаченного НДС. Соответственно, ему вернут этот НДС. Насколько я знаю, если покупатель физик, tcn, то мало того, что у него прогрессивная ставка НДФЛ, так и вернуть VAT, он не сможет, соответственно его доход существенно снижается

еще налоговую базу у юр. лица можно снижать с 12.5% и выйти на показатель скажем в 6%, а физ лицо так не может + если делать на юр. лицо, то еще можно себе сделать статус нон-дом и освободиться от части налогов (с дивидендов и на оборону) на 17 лет.

Да, верно, доходы-расходы