Сделайте договор купли продажи, где будет указана сумма сделки и за что. Это и будет основанием и для вас и для продавца.

разве банк для Ипотечного кредита будет рассматривать второй догоовр с продавцом (на его доп имущество, услуги)? Если нет, то получается, что эту сумму вы 100% покрываете, без кредитного плеча. Оно вам надо?

будет ли банк эти 20% брать в расчет стоимости недвижимости?

это был риторический вопрос) конечно не будет.