Уютно/спокойно и с детьми - это два взаимоисключающих критерия

я переоформлял 2 года назад, присутствие владельца не требовалось

Никто собственность и не отбирает. Поставка электричества и воды никакого отношения к праву собственности не имеет

В договоре можно написать много чего, что будет противоречить законодательству и нормативным актам. Они имеет высший приоритет

я неоднократно подписывал договора (не только на аренду) с такой формулировкой, что если какие-то из пунктов признаются недействительными, то остальной договор всё равно силу имеет. Это распространённая штука сейчас