если хозяина нет - я бы не подписывался. рисков меньше, да и просто проверить что владелец квартиры адекват - не лишнее. так или иначе - с ним потом дело иметь.
у меня наверное не самый типичный случай, но с последними двумя лендлордами суммарно встречался больше десяти раз, по разным поводам. то документ переподписать для миграции, то переехать раньше срока (и договориться о возврате депозита), то наоборот продлить заранее на больший срок, то бытовые вопросы по жилью оперативно решить.
в вариантах если бы я снимал через представителя - это бы решалось очень медленно, либо не решалось никак.

бывает, ваша правда. но и не мудаков на свете тоже много :) почему с лендлордом нелишне познакомиться до подписания договора, особенно если жилье действительно нравится и планируете там на несколько лет остаться